ACHETER UN BIEN ALORS QU'ON EST EN CHARGE DE LE VENDRE : UNE LIMITE A NE PAS FRANCHIR
Publié le 22 Octobre 2014
LA RÈGLE
L’Article 1596 du Code Civil interdit aux mandataires de se rendre acquéreurs d’un bien qu’ils seraient chargés de vendre, et plus précisément :
“ Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par euxmêmes, ni par personnes interposées : Les tuteurs, des biens de ceux dont
ils ont la tutelle ; Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ; Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère. Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. ”
UNE INTERDICTION : POUR QUI ?
Ce texte de loi concerne les Agents immobiliers et Agences Immobilières qui sont chargés de vendre un bien, en qualité de mandataires (mandat exclusif ou non), ou qui sont titulaires d’une délégation de mandat. Toute acquisition par eux-même ou une personne interposée, les exposerait à une action du mandant pouvant entraîner la nullité du compromis ou de l’acte notarié, ceci sans préjudice d’une action en dommages et intérêts.
Il en est de même pour le Notaire s’il est mandaté pour une vente. Il faut également pour ce professionnel tenir compte des interdictions régies par le décret 71-941 du 26 novembre 1971, dites “ incapacités d’instrumenter ”. En effet, un Notaire ne peut recevoir les actes dans lesquels sont parties prenantes, ses parents ou alliés, en ligne directe, jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclus, et qui pourraient contenir des dispositions en leur faveur.
Les Notaires associés d’une société, ne peuvent recevoir des actes dans lesquels sont parties ou intéressés, l’un d’entre eux, leurs parents au degré cité ci-dessus, ou leurs alliés. Ces mêmes personnes, ainsi que leurs clercs ou employés ne peuvent être témoins pour un acte.
LES SANCTIONS
La jurisprudence tend à illustrer une application stricte de l’article 1596. Toutefois on constate des limites à cette interdiction.
C’est notamment le cas dans l’affaire qui oppose un vendeur ayant confié un mandat de vente à une agence. Ce vendeur réalise un compromis de vente et s’aperçoit alors que l’acquéreur n’est autre qu’un négociateur de l’agence auquel il a confié le mandat. Le vendeur refuse de finaliser la vente, et oppose l’interdiction de l’article 1596. Les juges ont écarté l’application de l’article 1596 aux motifs que l’acquéreur n’était pas le mandataire du vendeur, mais un négociateur salarié de l’agence et qu’il avait acquis le bien pour lui même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur.
Ce cas démontre bien que la mise en cause d’une personne en présumant qu’elle agit en qualité de personne interposée ne suffit pas et qu’il convient pour le vendeur d’en apporter la preuve.
En ce qui concerne plus particulièrement le Notaire, la jurisprudence confirme également la nécessité du respect du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 sur “ les incapacités d’instrumenter ”. Les juges ont ainsi estimé que cette interdiction valait également si le Notaire était le représentant légal d’une personne morale.
Il a aussi été jugé que l’interdiction s’appliquait pour le cas d’un prêt lorsque le “ notaire instrumentaire était le fils du président du conseil d’administration de la banque intervenu à l’acte en qualité de r eprésentant légal de celle-ci ”.
FRANCHIR LA LIMITE… LÉGALEMENT
Les juges ont estimé que la nullité visée par l’article 1596 n’est que “ relative ”. L’Agent Immobilier ou l’Agence Immobilière peut donc à ce titre se rendre acquéreur d’un bien qu’il aurait à vendre, sous condition que la vente soit confirmée ou ratifiée par le mandant (article 1338 du Code Civil).
Pour qu’il n’y ait aucun doute sur le fait que le mandant ait eu connaissance que le mandataire pouvait se porter acquéreur de son bien, il est nécessaire d’insérer une clause dans l’acte de vente, dans laquelle le mandant accepte de vendre son bien à l’agence ou l’agent immobilier ou à toutes personnes en lien avec l’agence (salariés, dirigeants, actionnaires..), en toute connaissance de cause.
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